分层管理费：你到底在付什么，什么可以争议

为什么邻居付得比你少

分层管理费不是按门数收的。根据2013年分层管理法令，发展项目里每个单位都获分配份额单位，而每一笔费用，管理费、储备金、以及你的投票权重，都与之成比例。

份额单位在申请分层地契时依法令第一附表的公式设定。公式按单位类型给楼面面积加权，并为附属单位如停车位和储藏室加上权重。所以一个有两个停车位的单位，会比其他条件相同但只有一个停车位的单位承担更多份额单位，每个月多付，直到建筑物寿命结束。

这是第一件要查的事。份额单位印在管理费账单上，应与你的分层地契一致。不一致，管理机构就有更正的义务。

两个钱袋，都是你的

月账单通常有两行，常被当成一行读。

管理费（maintenance charges） 用于建筑物的日常运作：保安、清洁、电梯、园艺、保险、管理服务、公共区域水电。这是营运账户，收进来就花出去。

储备金（sinking fund） 性质不同。这是为大型工程储蓄的资本：重新粉刷、更换电梯、屋顶维修、重做防水。法令规定储备金供款不得低于管理费的10%；业主大会可以投票调高，但不能调低。它不是管理机构可以拿去营运的钱。它是全体业主共同拥有的储备，一笔健康的储备金，是电梯坏了时被征收RM3,000特别费和完全不用付之间的差别。

年度大会上问储备金余额。一栋楼龄十五年、储备金薄弱的建筑，正在告诉你未来五年会发生什么。

管理费不能用在什么上

管理机构，地契发出前是JMB，之后是MC，只能把钱花在法令允许的地方：维护和管理共同财产。属于你单位内部的东西，比如你自己的冷气机、只服务你单位的水管，是你的责任。

争议都在灰色地带。服务多个单位的管道、结构上属于外墙的阳台、窗框，每个项目都吵过。法令对共同财产的定义涵盖发展项目中不属于任何单位的一切，以及供一个以上单位使用或可供使用的东西。实务上，凡服务多个单位，或属于建筑结构或外观的，就是共同财产。如果管理层就共同财产向你个别收费，或拒绝维修属于共同财产的东西，你有理据。

真正可以争议的两件事

不是每件事都值得争。两件值得。

份额单位有误。 这是算术，不是意见。账单上的份额单位与地契不符，把两份文件一起书面提交给管理机构。他们有义务更正。

收了不被允许的费用。 为法令范围以外的项目征费，或未经法令要求的决议就征费，可以挑战。

两者的途径都是分层管理仲裁庭。它受理业主与管理机构之间金额不超过RM250,000的纠纷，申请费不高，一般不允许律师代表，可以下令退款和更正。无视仲裁庭裁决本身是罪行。仲裁庭不做两件事：不受理”管理费太高”这种投诉，那是业主在年度大会上的决定；也不受理房东与租户关于租金或押金的纠纷，那是租赁问题，不是分层问题。

不要做什么

不要以拒付作为抗议。根据第34条，管理机构发出书面催款通知给你14天付款；之后可以收取利息、把你列为拖欠者、停用门禁卡、禁止使用公共设施，并在法庭或仲裁庭追讨，包括依扣押令查封动产。无视催款通知本身也是罪行。一场RM200月费的争议可以变成数倍的法律费用。照付，同时提出争议，如果你是对的，让仲裁庭下令退款。

费用在年度大会上决定

每月金额不是天上掉下来的。管理层提出，业主按份额单位加权投票通过。多数业主从不出席，所以由一小群最积极的人决定所有人的账单。

如果你的费用涨了而你不知道原因，答案在年度大会纪录和经审计账目里，两份你都有权查阅。

资料来源: 2013年分层管理法令（第757号法令）第一附表、第2、34、60、61、105、123条；2015年分层管理（维护与管理）条例；分层管理仲裁庭指南。本文不构成法律建议。