Yuran penyenggaraan strata: apa yang sebenarnya anda bayar, dan apa yang boleh dipertikaikan
Dua unit serupa, dua bil berbeza. Kalau itu pernah mengelirukan anda, penjelasannya ialah satu nombor pada invois yang kebanyakan pemilik tidak pernah lihat, dan ia juga menentukan undi anda di AGM.
Kandungan
Kenapa jiran anda bayar kurang
Penyenggaraan strata tidak dikenakan mengikut pintu. Di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, setiap petak dalam sesuatu pemajuan diberikan unit syer, dan setiap caj, penyenggaraan, kumpulan wang penjelas dan berat undi anda, adalah berkadar dengannya.
Unit syer ditetapkan ketika hak milik strata dimohon, menggunakan formula dalam Jadual Pertama Akta. Formula itu memberikan pemberat kepada keluasan lantai setiap petak mengikut jenisnya dan menambah pemberat bagi petak aksesori seperti petak letak kereta dan stor. Jadi unit dengan dua petak letak kereta membawa lebih banyak unit syer daripada unit serupa dengan satu, dan membayar lebih setiap bulan sepanjang hayat bangunan.
Itulah perkara pertama untuk disemak. Unit syer anda ada pada invois penyenggaraan, dan ia sepatutnya sepadan dengan hak milik strata anda. Jika tidak, badan pengurusan ada pembetulan untuk dibuat.
Dua tabung, kedua-duanya milik anda
Bil bulanan biasanya ada dua baris yang dibaca sebagai satu.
Caj penyenggaraan membiayai operasi bangunan: keselamatan, pembersihan, lif, landskap, premium insurans, yuran pengurusan, utiliti kawasan bersama. Ini akaun operasi. Ia dibelanjakan sebaik ia masuk.
Caruman kumpulan wang penjelas berbeza sifatnya. Ini modal yang disimpan untuk kerja besar: mengecat semula, menggantikan lif, membaiki bumbung, kalis air semula. Akta menetapkan caruman kumpulan wang penjelas pada tidak kurang 10% daripada caj penyenggaraan; mesyuarat agung boleh mengundi lebih tinggi, tidak pernah lebih rendah. Ia bukan wang badan pengurusan untuk dibelanjakan bagi operasi. Ia rizab yang dimiliki pemilik secara kolektif, dan rizab yang sihat ialah beza antara levi khas RM3,000 apabila lif rosak dan tiada levi langsung.
Minta baki kumpulan wang penjelas di AGM. Bangunan berusia lima belas tahun dengan kumpulan wang penjelas yang nipis sedang memberitahu anda sesuatu tentang lima tahun akan datang.
Apa yang yuran tidak dibenarkan tanggung
Badan pengurusan, JMB sebelum hak milik strata dikeluarkan, MC selepasnya, hanya boleh berbelanja atas apa yang dibenarkan Akta: menyenggara dan mengurus harta bersama. Perkara di dalam petak anda, seperti unit penghawa dingin sendiri atau paip yang hanya melayani unit anda, adalah milik anda.
Zon kelabu ialah tempat pertikaian hidup. Paip yang melayani beberapa unit, balkoni yang menjadi sebahagian struktur fasad, bingkai tingkap: semua ini dipertikaikan dalam setiap pemajuan. Definisi harta bersama dalam Akta merangkumi segala-galanya dalam pemajuan yang tidak termasuk dalam mana-mana petak, bersama apa-apa yang digunakan atau boleh digunakan oleh lebih daripada satu petak. Dalam praktiknya, apa-apa yang melayani beberapa unit, atau menjadi sebahagian struktur atau luaran bangunan, ialah harta bersama. Jika pengurusan mengenakan caj kepada anda secara individu untuk sesuatu yang harta bersama, atau enggan membaiki sesuatu yang harta bersama, anda ada alasan. Dapatkan maklumat lanjut dengan panduan kami tentang deposit sewa daripada hab artikel hartanah iMoney.
Dua perkara yang benar-benar boleh anda pertikaikan
Tidak semuanya berbaloi untuk dipertikaikan. Dua perkara ini berbaloi.
Angka unit syer yang salah. Ini aritmetik, bukan pendapat. Jika invois anda menunjukkan unit syer yang tidak sepadan dengan hak milik, tulis kepada badan pengurusan dengan kedua-dua dokumen. Mereka wajib membetulkannya.
Caj yang tidak dibenarkan. Jika levi dikenakan untuk sesuatu di luar skop Akta, atau tanpa resolusi yang diperlukan Akta, ia boleh dicabar.
Bagi kedua-duanya, laluannya ialah Tribunal Pengurusan Strata. Ia mendengar pertikaian antara pemilik dan badan pengurusan yang jumlahnya tidak melebihi RM250,000, yuran pemfailan sederhana, peguam umumnya tidak dibenarkan, dan ia boleh memerintahkan bayaran balik dan pembetulan. Mengabaikan award Tribunal itu sendiri satu kesalahan. Dua perkara yang Tribunal tidak akan lakukan: mendengar aduan bahawa yuran itu sekadar terlalu tinggi, dan mendengar pertikaian tuan rumah lawan penyewa tentang sewa atau deposit, yang merupakan perkara penyewaan, bukan strata.
Apa yang tidak patut dilakukan
Jangan tahan bayaran sebagai protes. Di bawah seksyen 34 badan pengurusan menyampaikan tuntutan bertulis dengan 14 hari untuk membayar; selepas itu ia boleh mengenakan faedah, menyenaraikan anda sebagai pemungkir, menyahaktifkan kad akses anda, menghalang anda daripada kemudahan bersama, dan mengambil tindakan di mahkamah atau di Tribunal, termasuk menyita harta alih di bawah waran penahanan. Mengabaikan tuntutan itu sendiri satu kesalahan. Pertikaian RM200 sebulan boleh menjadi kos guaman berkali ganda. Bayar, pertikaikan serentak, dan biar Tribunal memerintahkan bayaran balik jika anda betul.
AGM ialah tempat yuran ditentukan
Angka bulanan tidak diturunkan begitu saja. Ia dicadangkan oleh pengurusan dan diluluskan oleh pemilik, dalam undian berwajaran unit syer. Kebanyakan pemilik tidak pernah hadir, sebab itulah sekumpulan kecil yang paling terlibat menentukan bil semua orang.
Jika yuran anda naik dan anda tidak tahu sebabnya, jawapannya ada dalam minit AGM dan akaun yang diaudit, kedua-duanya berhak anda lihat.
Sumber: Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757), Jadual Pertama, ss.2, 25(4), 34, 61(3), 105(1), 123; Peraturan-Peraturan Pengurusan Strata (Penyenggaraan dan Pengurusan) 2015; panduan Tribunal Pengurusan Strata. Bukan nasihat undang-undang.
Soalan Lazim Mengenai Yuran Penyelenggaraan Strata
Unit syer, yang ditetapkan di bawah Jadual Pertama Akta Pengurusan Strata, menentukan bahagian anda dalam setiap caj penyelenggaraan serta kuasa mengundi anda dalam AGM.
Tidak, Tribunal Pengurusan Strata tidak akan mendengar aduan bahawa sesuatu yuran itu semata-mata terlalu tinggi. Tribunal hanya mendengar pertikaian berkaitan angka unit syer yang salah atau caj yang berada di luar skop Akta.
Badan pengurusan boleh mengeluarkan tuntutan bayaran dalam tempoh 14 hari, kemudian mengenakan faedah, menyahaktifkan kad akses anda dan mengambil tindakan melalui Tribunal atau mahkamah. Oleh itu, menahan bayaran bukanlah cara bantahan yang selamat.
